土地の使用権と所有権

土地の使用権

はじめに

私たち日本人は、土地を登記して所有権を主張します。土地は多くの使用が制限されていますが、許された範囲であれば使用できます。ただ、近隣の住民は、景観・日照権など主張して、建物の仕様に反対する場合もあります。

土地の所有権は非常に大きな課題で、国同士では管轄できる範囲をめぐって戦争がこります。

そこで、土地の使用形態はどんなものがあり、いつからかを調べました。

日本の使用形態

都市計画法における土地用途種別一覧表

種別	記	用途	建築基準法上の用途地域	主な用途	高さ制限	容積率
住居系
第一種低層住居専用地域	第一種低層	住居のみ	第一種低層住居専用地域	一戸建て住宅	10m以下	60%以下
第二種低層住居専用地域	第二種低層	住居、小規模な店舗等	第二種低層住居専用地域	一戸建て住宅、小規模な店舗等	12m以下	80%以下
第一種中高層住居専用地域	第一種中高層	住居、中高層住宅、店舗等	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅、店舗等	31m以下	200%以下
第二種中高層住居専用地域	第二種中高層	住居、中高層住宅、店舗等	第二種中高層住居専用地域	中高層住宅、店舗等	25m以下	300%以下
第一種住居地域	第一種住居	住居、店舗等	第一種住居地域	一戸建て住宅、中高層住宅、店舗等	31m以下	600%以下
第二種住居地域	第二種住居	住居、店舗等	第二種住居地域	一戸建て住宅、中高層住宅、店舗等	25m以下	800%以下
準住居地域	準住居	住居、店舗等、事務所等	準住居地域	一戸建て住宅、中高層住宅、店舗等、事務所等	25m以下	400%以下
田園住居地域	田園住居	住居、店舗等、農業施設等	田園住居地域	一戸建て住宅、店舗等、農業施設等	12m以下	100%以下
商業系
商業地域	商業	店舗、事務所等	商業地域	店舗、事務所等	60m以下	600%以下
準商業地域	準商業	店舗、事務所等、住居等	準商業地域	店舗、事務所等、住居等	31m以下	400%以下
工業系
工業地域	工業	工場、倉庫等	工業地域	工場、倉庫等	制限なし	600%以下
準工業地域	準工業	工場、倉庫等、店舗等、住居等	準工業地域	工場、倉庫等、店舗等、住居等	31m以下	300%以下

備考

高さ制限、容積率は、一定の条件を満たせば緩和される場合があります。
他にも、壁面後退があります。
この表はあくまで概略であり、詳細は法令等をご確認ください。

また、国立公園・国定公園区域では優れた自然風景を保護するため、工作物の新築や増改築、広告物の設置や土地の形状変更等の開発行為が規制されています。国立公園は環境大臣、国定公園は知事の許可が要ります。

歴史

定住しない生活には、土地を所有すると言う概念は生じません。ホームレスの人々が様々な場所を利用し、行政とトラブルを起こすことがありますが、概念が異なるため、なかなか折り合いがつきません。このように考えると、定住と土地所有には密接な関係があると言えます。定住生活は、自然環境を変えることで継続的に食料を得ることが可能になったことで実現しました。農耕生活では、その土地に適した植物を植えるために土地を改良しました。土地に対する労働が必要であったことから、土地の所有権が確立されたと考えられます。

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	第2種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域。1,500m²までの店舗や事務所などが建てられる。
	第1種住居地域	大規模な店舗や事務所の立地を制限する住宅地のための地域。3,000m²までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる。
	第2種住居地域	住宅地のための地域。10,000m²までの店舗や事務所などが建てられる
	準住居地域	自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域。10,000m²までの店舗や事務所、小規模の映画館、車庫、倉庫などが建てられる。
	田園住居地域	農地や農業関連施設などと調和して立地する地域。農産物の生産施設や倉庫のほか、500m²までの農産物の販売用店舗などが建てられる。
商業系地域	近隣商業地域	近隣住民のための店舗や事務所などの利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設や事務所が建てられる。延べ床面積規制がないため、中規模以上の建物も建築可能。
商業系地域	商業地域	店舗、事務所などの利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設や事務所が建てられるほか、いわゆる風俗営業の施設も建てられる。延べ床面積規制がなく、容積率限度も高いため高層ビルも建築可能。
工業系地域	準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域。住宅や店舗が建てられる。ただし危険性の高い花火工場や石油コンビナートなどは建てられない。
	工業地域	工業の利便の増進を図る地域。どのような工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。
	工業専用地域	工業の利便の増進を図る専用地域。どのような工場でも建てられる。住宅・店舗・飲食店・学校・病院・福祉施設・ホテルなどは建てられない。

さいごに

西洋における「土地が私有財産」という概念は、ユダヤ人が神からカナンの地を与えられたことに由来していると思います。一方、日本では、江戸時代に年貢を米で納めるために土地所有を管理し始めたことに起源があると思います。土地が私有財産であるというのは一つの価値観に過ぎず、すべての人に当てはまるわけではありません。アメリカ大陸には先住民が住んでいましたが、彼らの概念には「土地が私有財産」というものはありませんでした。彼らにとって土地は空気や山、星などと同じようなものでした。